Saviez-vous que près de 5% des acheteurs se rétractent après avoir signé un compromis de vente ? Cet avant-contrat, aussi appelé promesse synallagmatique de vente, est un passage obligé dans toute transaction immobilière. Il engage le vendeur et l'acheteur de manière ferme et définitive, sauf exceptions légales. Chez Pauline Marchand, Notaire à Paris 28, nous sommes convaincus qu'un acquéreur bien informé sur les enjeux du compromis de vente est un acquéreur serein. Décryptons ensemble ce document au cœur du processus d'achat immobilier.
Le compromis de vente n'est pas une simple déclaration d'intention. C'est un véritable contrat qui, dès sa signature, vaut vente au sens de l'article 1589 du Code civil. Vendeur et acheteur sont alors définitivement engagés, sous réserve des conditions suspensives prévues.
Ce document doit obligatoirement comporter certaines mentions comme l'identité des parties, la désignation précise du bien, le prix et les modalités de paiement. S'y ajoutent les conditions suspensives, quasi-systématiques, comme l'obtention d'un prêt par l'acheteur ou l'absence de droit de préemption de la commune.
Le compromis doit aussi prévoir une date pour la "réitération" de la vente par acte notarié, qui doit intervenir dans les 3 mois.
Bon à savoir : Il existe un autre avant-contrat proche du compromis, la promesse unilatérale de vente, qui n'engage que le vendeur. Environ 70% des ventes dans l'ancien se font par compromis, contre 30% par promesse.
Chaque transaction immobilière est unique. C'est pourquoi le compromis doit être adapté aux spécificités du bien vendu et à la situation des parties. Une maison avec piscine n'aura pas les mêmes conditions qu'un appartement en copropriété par exemple.
La loi exige aussi que soient annexés au compromis de nombreux documents, à commencer par les diagnostics techniques obligatoires (amiante, plomb, performance énergétique...). Leur absence peut remettre en cause la validité du contrat et rallonger le délai de rétractation de l'acheteur.
A noter : Depuis la loi ALUR de 2014, l'acquéreur d'un lot de copropriété doit recevoir des documents supplémentaires avec le compromis (règlement de copropriété, procès-verbaux des dernières assemblées générales...).
Exemple : Pierre et Marie, parisiens, veulent acheter un appartement ancien avec travaux. Leur compromis devra intégrer une condition suspensive spécifique pour l'obtention de leur prêt, une autre pour l'absence de droit de préemption urbain de la mairie, ainsi que les diagnostics obligatoires pour ce type de bien (plomb, amiante, termites, électricité, gaz).
La signature du compromis se fait généralement dans les locaux du notaire ou de l'agence immobilière. Après une lecture attentive, les parties signent en autant d'exemplaires originaux qu'il y a de signataires. L'acquéreur verse alors une indemnité d'immobilisation, couramment appelée "dépôt de garantie", qui représente 5 à 10% du prix.
C'est aussi à ce moment qu'est délivré à l'acheteur le formulaire lui permettant d'exercer son droit de rétractation. Pendant 10 jours, il peut revenir sur son engagement sans avoir à se justifier. Pour être valable, la rétractation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifiée par voie d'huissier.
L'acquéreur a ensuite 45 jours à compter du compromis pour justifier de l'obtention de son offre de prêt.
Bon à savoir : Le compromis peut aussi être signé sous forme électronique si un professionnel (agent immobilier ou notaire) intervient. Ce fut notamment le cas pendant le 1er confinement lié au Covid en 2020.
Une fois le compromis signé, le rendez-vous est pris chez le notaire pour réitérer la vente dans un délai de 2 à 3 mois en moyenne. C'est seulement à l'issue de cet acte authentique que le bien change effectivement de propriétaire. Le notaire vérifie une dernière fois la conformité de la vente et procède à la publication au Service de Publicité Foncière.
En résumé, le compromis de vente est bien plus qu'une simple formalité. C'est un engagement fort qui sécurise juridiquement la transaction immobilière. Sa rédaction et sa signature sont des étapes clés qui nécessitent une vigilance particulière.
Notre conseil : Pour plus de sécurité, nous recommandons vivement de faire intervenir votre notaire dès le stade du compromis, et non uniquement pour l'acte de vente. Il pourra vérifier la régularité et la complétude du compromis avant signature.
Chez Pauline Marchand Notaire, notre priorité est de vous conseiller et de vous accompagner à chaque étape de votre projet immobilier. Avec notre expertise en droit immobilier, nous sécurisons vos transactions et anticipons les éventuelles difficultés, pour un achat en toute sérénité. Vous avez un projet d'acquisition immobilière à Paris 28 ou ses environs ? Notre étude est à votre écoute pour étudier vos besoins et vous proposer un accompagnement personnalisé, de la signature du compromis jusqu'à la remise des clés.